Les locaux commerciaux qui restent vacants dans la Peatonal et le microcentre de San Juan mettent actuellement en moyenne 60 jours pour accueillir un nouveau locataire. Ce délai marque un changement par rapport aux années précédentes, lorsque la demande permettait d'occuper un bien en quelques heures. Le phénomène affecte autant les entreprises avec seulement quelques mois d'activité que les commerces historiques qui ont décidé de fermer leurs portes.
La vacance n'a pas atteint l'ampleur observée pendant la pandémie, mais le renouvellement a cessé d'être automatique. Mauricio Turell, président de la Cámara de Construcción e Inmobiliarias de San Juan, et Leonardo Pérez, vice-président du Colegio de Corredores Inmobiliarios, ont situé le retard habituel entre un et trois mois. Cette attente transforme chaque départ en un risque plus grand pour le propriétaire et ouvre une négociation avant la fin du contrat.
La croissance des ventes en ligne et le coût des loyers expliquent une partie des mouvements. Certaines mises à jour dépassent les attentes des locataires et les poussent à chercher des espaces éloignés du centre. En même temps, l'idée qu'une entreprise prospère doit s'installer au cœur de la Peatonal a perdu de sa vigueur : de nouveaux pôles sont apparus dans le Gran San Juan et la demande de petits locaux servant de vitrine tandis que le reste se vend par catalogue ou en ligne a augmenté.
Pérez a identifié la baisse de la consommation depuis février comme le facteur le plus déterminant. Les propriétaires ont commencé à maintenir les prix pendant quelques mois ou à éviter des augmentations échelonnées pour empêcher le commerçant de se retirer. Turell a également décrit une plus grande prédisposition à négocier lorsque une mise à jour est disproportionnée. La flexibilité ne répond pas à une reprise, mais au coût de remplacer celui qui part sur un marché à demande plus faible.
Les deux intervenants ont convenu que le loyer ne représente qu'une partie du problème. Les impôts, les charges sociales, les salaires et autres frais de fonctionnement peuvent dépasser le montant mensuel du bien. Un loyer plus bas aide à soutenir l'entreprise, mais ne corrige pas à lui seul le manque de ventes et n'élimine pas les coûts liés au maintien du personnel, des services et des stocks dans un établissement ouvert.
L'évolution dépendra de deux mouvements : combien de commerces renouvellent leurs contrats et combien de temps il faut pour occuper les espaces qui restent vacants. Si les concessions des propriétaires retiennent les locataires, la vacance peut se stabiliser ; si la consommation faible continue et que la migration vers des surfaces plus petites ou les canaux numériques se poursuit, la moyenne de 60 jours peut s'allonger. Le microcentre conserve une activité, mais ne garantit plus le remplacement rapide qui, pendant des années, a soutenu sa densité commerciale.
