Los locales comerciales que quedan vacíos en la Peatonal y el microcentro de San Juan demoran actualmente un promedio de 60 días en recibir un nuevo inquilino. El plazo marca un cambio respecto de años anteriores, cuando la demanda permitía ocupar un inmueble en cuestión de horas. El fenómeno afecta tanto a emprendimientos con pocos meses de actividad como a comercios históricos que decidieron cerrar sus puertas.
La vacancia no alcanzó la magnitud observada durante la pandemia, pero el recambio dejó de ser automático. Mauricio Turell, presidente de la Cámara de Construcción e Inmobiliarias de San Juan, y Leonardo Pérez, vicepresidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios, situaron la demora habitual entre uno y tres meses. Esa espera convierte cada salida en un riesgo mayor para el propietario y abre una negociación antes de que termine el contrato.
El crecimiento de las ventas por internet y el costo de los alquileres explican parte de los movimientos. Algunas actualizaciones superan lo esperado por los inquilinos y los llevan a buscar espacios alejados del centro. A la vez, perdió fuerza la idea de que un negocio exitoso necesita instalarse en el corazón de la Peatonal: aparecieron nuevos polos en el Gran San Juan y aumentó la demanda de locales pequeños que sirven como exhibición mientras el resto se vende por catálogo o en línea.
Pérez identificó la caída del consumo desde febrero como el factor más determinante. Los propietarios comenzaron a sostener precios durante algunos meses o a evitar aumentos escalonados para impedir que el comerciante se retire. Turell también describió una mayor predisposición a negociar cuando una actualización resulta desproporcionada. La flexibilidad no responde a una recuperación, sino al costo de reemplazar a quien se va en un mercado con menor demanda.
Ambos referentes coincidieron en que el alquiler representa solo una parte del problema. Impuestos, cargas sociales, salarios y otros gastos de funcionamiento pueden superar el valor mensual del inmueble. Un alquiler más bajo ayuda a sostener el negocio, pero no corrige por sí mismo la falta de ventas ni elimina los costos asociados a mantener personal, servicios y existencias en un local abierto.
La evolución dependerá de dos movimientos: cuántos comercios renueven sus contratos y cuánto tarden en ocuparse los espacios que queden libres. Si las concesiones de los propietarios retienen inquilinos, la vacancia puede estabilizarse; si continúan el consumo débil y la migración hacia superficies menores o canales digitales, el promedio de 60 días puede prolongarse. El microcentro conserva actividad, pero ya no garantiza el reemplazo rápido que durante años sostuvo su densidad comercial.
