Os estabelecimentos comerciais que ficam vagos na Peatonal e no microcentro de San Juan atualmente demoram uma média de 60 dias para receber um novo inquilino. O prazo marca uma mudança em relação aos anos anteriores, quando a demanda permitia ocupar um imóvel em questão de horas. O fenômeno afeta tanto empreendimentos com poucos meses de atividade quanto comércios históricos que decidiram fechar suas portas.
A vacância não alcançou a magnitude observada durante a pandemia, mas a substituição deixou de ser automática. Mauricio Turell, presidente da Cámara de Construcción e Inmobiliarias de San Juan, e Leonardo Pérez, vice-presidente da Colegio de Corredores Inmobiliarios, situaram a demora habitual entre um e três meses. Essa espera transforma cada saída em um risco maior para o proprietário e abre uma negociação antes que o contrato termine.
O crescimento das vendas pela internet e o custo dos aluguéis explicam parte dos movimentos. Algumas atualizações superam o esperado pelos inquilinos e os levam a buscar espaços afastados do centro. Ao mesmo tempo, perdeu força a ideia de que um negócio de sucesso precisa se instalar no coração da Peatonal: surgiram novos polos na Gran San Juan e aumentou a demanda por lojas pequenas que servem como vitrine enquanto o restante é vendido por catálogo ou online.
Pérez identificou a queda no consumo desde fevereiro como o fator mais determinante. Os proprietários começaram a manter os preços durante alguns meses ou a evitar aumentos graduais para impedir que o comerciante se retire. Turell também descreveu uma maior predisposição para negociar quando uma atualização se mostra desproporcional. A flexibilidade não responde a uma recuperação, mas ao custo de substituir quem sai em um mercado com menor demanda.
Ambos entrevistados concordaram que o aluguel representa apenas uma parte do problema. Impostos, encargos sociais, salários e outras despesas de funcionamento podem superar o valor mensal do imóvel. Um aluguel mais baixo ajuda a sustentar o negócio, mas não corrige por si só a falta de vendas nem elimina os custos associados à manutenção de pessoal, serviços e estoques em um estabelecimento aberto.
A evolução dependerá de dois movimentos: quantos comércios renovarem seus contratos e quanto tempo levar para ocupar os espaços que ficarem vagos. Se as concessões dos proprietários manterem os inquilinos, a vacância pode se estabilizar; se continuarem o consumo fraco e a migração para superfícies menores ou canais digitais, a média de 60 dias pode se prolongar. O microcentro mantém atividade, mas já não garante a reposição rápida que durante anos sustentou sua densidade comercial.
